Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя судебная практика

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя судебная практика

Определение № 11-717/2017 от 12 января 2017 г. по делу № 11-717/2017


— Гражданское Суть спора: Иски из договора аренды имущества Дело№ 11-717/2017Судья Васильев СВ.АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ12 января 2017 года город ЧелябинскСудебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:председательствующего судьи Родиной А.К.,судей Винниковой Н.В., Шалиевой И.П.,при секретаре Жарковой О.А.рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Потеряевой В.П.на решение Кусинского районного суда Челябинской области от 19 сентября 2016 года по иску индивидуального предпринимателя Хажина М.М.к Потеряевой В.П.о расторжении договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности подписать дополнительное соглашение.Заслушав доклад судьи Родиной А.К.

по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя истца Хажина М.М.

— Жавнерко B.C. о правомерности решения, судебная коллегияУСТАНОВИЛА:Истец индивидуальный предприниматель Хажин М.М. обратился к Потеряевой В.П. с требованиями о расторжении договора аренды от 01 января 2014 года нежилого помещения по адресу: *** — магазин № 14, о возложении обязанности подписать дополнительное соглашение от 31 декабря 2014 года к указанному договору об освобождении нежилого помещения.В обоснование требований указал, что 01 января 2014 года между ним (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого истцу по передаточному акту передано в аренду нежилое встроенное помещение по указанному выше адресу для торговых целей.
Срок аренды устанавливался до 31 декабря 2014 года.

Письмом от 24 ноября 2014 года истец уведомил ответчика об отказе от продления договора на новый срок и необходимости принятия арендуемого помещения и подписания дополнительного соглашения к договору аренды об освобождении помещения в срок не позднее 12 января 2015 года.

Ответчик указанное уведомление получила, однако оставила без ответа. Истец освободил арендуемое помещение до 31 декабря 2014 года, передал ключи ответчику.

Верховный суд указал на необходимость конкретных формулировок оснований досрочного расторжения договора аренды

Статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды, перечень которых может быть расширен по соглашению сторон. Как показывает судебная практика, предоставленное право на расширение списка оснований досрочного расторжения договора аренды, стороны чаще пользуют неправильно.

Обычно стороны устанавливаю в договоре условие, обязывающее инициатора расторжения договора уведомить об этом другую сторону за определенное количество времени, тем самым считая иные основания расторжения договора согласованными.

А вот судебная практика так не считает. Недавно судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации был рассмотрен спор между арендатором и арендодателем о досрочном расторжении договора аренды. Как следует из принятых , 16.03.2005 между банком и обществом заключен договор аренды нежилого помещения (далее — договор), по условиям которого арендодатель (общество) предоставляет арендатору (банку) во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, общей площадью 2 749,5 кв.

м, расположенные на цокольном, первом, втором, третьем этажах здания, на срок аренды по 01.01.2021 (включительно). В разделе 10 договора стороны согласовали условия досрочного расторжения договора.

В пункте 10.1 договора, стороны установили, что невыполнение арендатором или арендодателем полностью или частично условий договора является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке. В пунктах 10.2. и 10.3. договора стороны установили конкретные основания для расторжения договоров аренды при нарушении обязательств как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя.

Так, например в п. 10.3. договора были предусмотрены следующие основания для досрочного расторжения договора со стороны арендатора, а именно: в случае непредставления арендодателем помещения в установленный срок и создание препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением, оборудованием.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя зависит от условий договора и оснований расторжения – см. рекомендацию

«Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды»

. . Думает, как юрист, только быстрее.

*** Обоснование данной позиции в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация «Арендодателю может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды. Это может быть вызвано как нарушениями условий договора со стороны арендатора (например, арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества), так и иными причинами (например, у арендодателя появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях). Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.

Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договорные отношения.

Оптимальное для арендодателя решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:

  1. от того, какие механизмы для досрочного расторжения договора были заложены при составлении самого договора аренды;
  2. от того, на какие именно обстоятельства будет ссылаться арендодатель в своем требовании о досрочном расторжении договора аренды.

Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:

  1. при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
  2. при существенном нарушении арендатором условий договора;
  3. в иных предусмотренных в договоре случаях, не связанных с нарушением условий договора арендатором.*

1.

В этих случаях арендатор также может преследовать различные цели: выиграть время на поиск нового помещения, либо добиться досрочного расторжения договора на более выгодных для себя условиях, либо же отстоять свое право пользоваться помещением до конца срока аренды.

Досрочное расторжение договора аренды

/ /

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций.

Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды.

Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными.

Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов. В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон.

Поэтому законодатель предусмотрел,

Расторжение договора аренды

Юридическая компания «Крайнев, Корчуганова и партнеры» оказывает юридические услуги при расторжении долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора и арендодателя.

Отношения имущественного найма (аренды) недвижимости являются распространенным видом договорных отношений. Несмотря на то, что Гражданским кодексом достаточно четко определены права и обязанности сторон, расторжение договора аренды нередко сопровождается конфликтом и судебным разбирательством. Это связано с неоднозначным толкованием закона, и многообразием ситуаций, возникающих в бытовых и коммерческих отношениях.

При разрешении арендных споров практически всегда требуется квалифицированная юридическая помощь. Наша компания – это объединение адвокатов и юристов, специализирующихся в сфере договорных, земельных отношений и связанных с недвижимостью. В вопросах расторжения договоров аренды по инициативе арендатора нами накоплена судебная практика, позволяющая в минимальные сроки найти лучшее решение для своего клиента.

Это вид договора предусматривает передачу имущества в пользование за плату, в том числе наем жилого помещения для временного проживания. Оно передается во временное пользование или владение.

В последнем случае наниматель приобретает права титульного владельца, что защищает его права от посягательств, как собственника, так и третьих лиц (ст. 305 Гражданского кодекса РФ).

Арендные договоры позволяют решить много задач:

  • закрыть временную потребность в имуществе для решения конкретной задачи, когда его приобретение в собственность нецелесообразно;
  • решить проблему, когда помещение требуется, но средств для покупки недвижимости недостаточно (аренда офиса);
  • финансовое состояние позволяет приобрести недвижимость, но ее расположение столь специфично, что это не оправдывает расходов на содержание (точка в доне питания торгового зала).

Как правило, такие отношения рассчитаны на длительный срок, и поэтому досрочное расторжение договора аренды (найма) больно задевает коммерческие интересы одной из сторон, в результате чего возникает острый конфликт.

Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды

  1. 1.
  2. 3.
  3. 2.

Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из трех этапов:

  1. направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (абз.

    7 ст. 619 ГК РФ);

  1. предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ);
  1. требование о расторжении договора в суде.

    Его арендодатель может заявить после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В законе отсутствует требование об обязательном последовательном прохождении всех этапов процедуры расторжения договора. Иными словами, первый и второй этапы можно объединить.

Для этого достаточно указать в претензии одновременно на необходимость устранения арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае невыполнения этого требования. При этом лучше выбрать такой способ направления претензии, использование которого позволит арендодателю доказать направление им конкретной претензии.

В частности, таким способом может быть ценное письмо с описью вложения и с уведомлением о вручении. После этого, если арендатор не ответит на претензию или ответит отказом исполнить требование арендодателя, можно сразу обращаться в суд с иском о расторжении договора.Однако если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это значит, что для арендодателя наступят предусмотренные законом негативные последствия.

В частности, суд не примет исковое заявление к производству и вернет его заявителю, а ошибочно принятый иск оставит без рассмотрения.

Судебная практика по изменению и расторжению договоров аренды

Бесплатная консультация по телефону: +7(499)495-49-41 Содержание Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором.

Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п.

3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п.

2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.

Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону. Если заключенный на определенный

Расторжение договора аренды

Прежде чем начинать рассматривать вопрос расторжения договора аренды, следует обратить внимание, что расторжение договора и его прекращение не являются однозначными правовыми конструкциями.

Если упростить разграничение и опустить аспекты правовой доктрины, то «прекращение договора» является более общим термином по отношению к «расторжению». Расторжение договора предполагает прекращение его действия до истечения срока действия договора по определенным основаниям, тогда как «прекращение» договора может последовать по причине истечения срока его действия или вследствие отказа одной из сторон от исполнения договора в определенных законодательством случаях.

Так, согласно ст. 450.1 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) предоставленное право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Причины отказа от исполнения договора могут определяться законом (например, отсутствие у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору) или вытекать из договора. В настоящей статье рассмотрим именно расторжение договора.

Основания расторжения договора аренды можно разделить на 3 группы:

  • В судебном порядке по требованию одной из сторон.
  • По соглашению сторон.
  • В одностороннем внесудебном порядке.

Для конкретизации рассмотрим каждую из групп отдельно.

Действующее гражданское законодательство РФ пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предоставляет сторонам договора возможность его расторжения по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Стороны могут в любое время договориться и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора до истечения срока его действия.

Верховный суд указал на необходимость конкретных формулировок оснований досрочного расторжения договора аренды

Статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды, перечень которых может быть расширен по соглашению сторон. Как показывает судебная практика, предоставленное право на расширение списка оснований досрочного расторжения договора аренды, стороны чаще пользуют неправильно.

Обычно стороны устанавливаю в договоре условие, обязывающее инициатора расторжения договора уведомить об этом другую сторону за определенное количество времени, тем самым считая иные основания расторжения договора согласованными. А вот судебная практика так не считает.

Недавно судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации был рассмотрен спор между арендатором и арендодателем о досрочном расторжении договора аренды.

Как следует из принятых , 16.03.2005 между банком и обществом заключен договор аренды нежилого помещения (далее — договор), по условиям которого арендодатель (общество) предоставляет арендатору (банку) во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, общей площадью 2 749,5 кв.

м, расположенные на цокольном, первом, втором, третьем этажах здания, на срок аренды по 01.01.2021 (включительно).

В разделе 10 договора стороны согласовали условия досрочного расторжения договора. В пункте 10.1 договора, стороны установили, что невыполнение арендатором или арендодателем полностью или частично условий договора является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке. В пунктах 10.2. и 10.3. договора стороны установили конкретные основания для расторжения договоров аренды при нарушении обязательств как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя.

Так, например в п. 10.3. договора были предусмотрены следующие основания для досрочного расторжения договора со стороны арендатора, а именно: в случае непредставления арендодателем помещения в установленный срок и создание препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением, оборудованием.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя судебная практика

Основания досрочного расторжения договора аренды Основания преждевременного прекращения по ст. 450 ГК РФ Основания преждевременного прекращения по ст.

450.1 ГК РФ Основания преждевременного прекращения по ст.

451 ГК РФ Особые основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора (ст.

620 ГК РФ) Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя: особые основания Расторжение аренды, заключенной на неопределенное время Все основания для досрочного расторжения договора аренды (далее — ДА) можно разделить на 2 группы:

  1. общие, относящиеся ко всем видам договоров (ст. 450, 450.1 и 451 ГК РФ);
  2. особые, относящиеся только к ДА.

Особые основания для досрочного разрыва ДА, в свою очередь, можно поделить на 3 группы:

  1. дающие право на досрочный разрыв арендатору (ст.

    620 ГК РФ);

  2. основания для досрочного разрыва ДА, заключенного на неопределенный срок (ст.

    621 ГК РФ).

  3. дающие право на досрочный разрыв арендодателю (ст. 619 ГК РФ);

Другое деление оснований досрочного расторжения ДА — это деление:

  1. на основания, позволяющие прервать ДА, обратившись в суд;
  2. основания, позволяющие прекратить ДА во внесудебном порядке.

Еще 1 деление оснований досрочного прерывания ДА — это деление:

  1. на основания, позволяющие расторгнуть ДА в одностороннем порядке;
  2. основания для прекращения ДА по соглашению сторон.

ДА может быть прекращен по соглашению сторон во внесудебном порядке в любой момент, если это не запрещено законом или ДА.

По инициативе арендатора ДА может быть по решению суда прекращен в случаях, если:

  1. арендодатель допустил существенное нарушение ДА;
  2. такая возможность предусмотрена законом или ДА.

Существенное нарушение — это нарушение, при котором арендатор несет убытки столь значительные, что лишается большей части того, на что рассчитывал, когда подписывал ДА. В суде при досрочном разрыве ДА необходимо

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

  1. 1.

Арендодателю может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды.

Это может быть вызвано как нарушениями условий договора со стороны арендатора (например, арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества), так и иными причинами (например, у арендодателя появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях).Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договорные отношения.

В этих случаях арендатор также может преследовать различные цели: выиграть время на поиск нового помещения, либо добиться досрочного расторжения договора аренды на более выгодных для себя условиях, либо же отстоять свое право пользоваться помещением до конца срока аренды.Оптимальное для арендодателя решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:

  1. от того, какие механизмы для досрочного расторжения соглашения были заложены при составлении самого договора аренды;
  1. от того, на какие именно обстоятельства будет ссылаться арендодатель в своем предложении о досрочном расторжении договора аренды.

Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:

  1. при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
  1. при существенном нарушении арендатором условий договора;
  1. в иных предусмотренных в договоре случаях, не связанных с нарушением условий договора арендатором.

1. Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.

Расторжение договора аренды досрочно в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ.

Как арендатору досрочно расторгнуть договор аренды

  1. 1.
  2. 2.
  3. 3.

В отдельных случаях арендатор бывает заинтересован в досрочном прекращении арендных отношений.

Это может быть связано как с нарушением его прав со стороны арендодателя, так и быть обусловлено иными причинами, чаще всего экономического характера (например, тяжелое материальное положение арендатора, появление возможности взять в аренду лучшее или более дешевое помещение).Арендатор может договориться с арендодателем, и договор аренды будет прекращен досрочно по соглашению сторон. В этом случае юристу арендатора остается лишь проверить .Если же арендодатель не согласен на досрочное прекращение арендных отношений, договор аренды может быть расторгнут в случаях, предусмотренных в законе или в самом договоре.

Все эти случаи можно разделить на три группы:

  1. существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором;
  1. существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора;
  1. односторонний отказ арендатора от исполнения договора.

Арендатор вправе обратиться в суд и потребовать расторгнуть договор аренды, если арендодатель допустил существенное нарушение условий договора либо возникли иные обстоятельства, при которых арендатор может досрочно расторгнуть договор. Общий перечень существенных нарушений условий договора и иных оснований, дающих арендатору право досрочного расторжения договора, указан в статье 620 Гражданского кодекса РФ:

  1. арендодатель не передал имущество арендатору;
  1. арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом;

r /> Пример ситуации, когда арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом Арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора в сдаваемое в аренду помещение в связи с непогашенной задолженностью по арендной плате. Другой случай: арендодатель передал арендатору помещение под офис, а после

Аналитика Публикации

8апреля Источник: Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики «Недвижимость.

Земля. Строительство» Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора. По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК). Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению (ст.

451 ГК). Доказать суду такое изменение крайне трудно.

Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10, от 30.11.2010 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015).

Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя:

  1. невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока;
  2. непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора.
  3. существенное ухудшение состояния имущества;
  4. использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора;

Но на практике доказать основания, предусмотренные ст. 619 ГК, затруднительно. Это часто связано с субъективной оценкой суда — например, при исследовании существенности допущенных нарушений.

Поэтому в интересах арендодателя прописать в договоре аренды дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке.